נדלן מסחרי: בעקבות הקורונה עוזבים את המשרדים

מגפת הקורונה יצרה בעייתיות רבה בנושא המשרדים בערים הגדולות. חברות רבות שכרו במגדלי המשרדים, קומות שלמות של משרדים בשטחים גדולים ולפתע כל המשרדים נותרו ריקים כיוון שמרבית העובדים או כולם, החלו לעבוד מביתם וכל המשרדים נותרו שוממים

נוצר מצב אבסורדי שבו החברות נאלצות להמשיך ולשלם דמי שכירות גבוהים עבור המשרדים הללו בהתאם לחוזה לטווח הארוך שעליו הם חתמו עם הבעלים או עם חברות הניהול של מגדלי המשרדים, כאשר בפועל הם ריקים מאדם.

מדובר בתקופה שהיא לחוצה מאד כלכלית והמנכ"לים של כל החברות הללו מחפשים דרכים לצמצם ככל שניתן את ההוצאות החודשיות, כאשר שכר הדירה הוא חלק נכבד, מתוך כלל ההוצאות החודשיות הקבועות.

דרכי הפעולה של השוכרים:

פניה לגורם המשכיר בבקשה רשמית לא לחייב את החברה בדמי שכירות ובדמי ניהול עבור התקופה שבה העובדים אינם עובדים מהמשרד. ההיענות היא אינדיבידואלית בהתאם להחלטה של כל יזם או חברת ניהול. יש כאלו שהלכו לקראת השוכרים וביטלו את דרישות התשלום במלואם ואחרים שהפחיתו את מרבית שכר הדירה.

חברות רבות קיבלו החלטה שהעבודה מהבית מוכיחה את עצמה כבעלת תפוקה משמעותית ואין הבדל בינה לבין העבודה במשרד ולכן קיבלו החלטה גורפת לפנות את כל שטחי המשרד או את מרביתם. הם פנו למשכיר וביקשו למצוא שוכר חלופי לשטחים שהם מפנים.

השכרה של השטח לגורם אחר יכולה להיות פעולה מהירה או איטית וזאת בהתאם לדרישה במיקומים הספציפיים, בכל מקרה לאור הקורונה עסקאות של השכרת הנכסים ירדו באופן דרסטי. לכן מנכ"לי החברות עושים כל שניתן כדי שהמשכירים יוותרו על דרישותיהם לקבלת שכר דירה, או לפחות על חלק מהסכומים הכספיים.

החשש הוא שהחברה לא תעמוד בהתחייבות הזו ובהתחייבויות פיננסיות נוספות והדבר עלול לגרום לקריסה כלכלית.

• להגיע להסכמות עם המשכיר שהחברה תפנה את מלוא השטח, לטובת חברה אחרת המעוניינת במיקום זה ובמקום זה הם ישכרו משרד אחר של חברת ניהול זו, או יעבדו במשרדים שבהם התשלום נגבה לפי עלות לשעה, בהתאם לגודלו של השטח שמשכירים.

• להגיש בקשה רשמית למשכיר כדי שיאשר להכניס שוכר משנה לחלק מהשטח, במחיר נמוך יותר וכך תצטמצם הבעיה הכספית כיוון ששוכר המשנה ישלם תמורה למשכיר הראשי וכך יהיה לו קל יותר לשלם את הסכום החודשי הכללי.

•  הפרת חוזה ופינוי החוזה לאלתר. חברות רבות אינן מסוגלות כלכלית לעמוד בתנאי החוזה כשאין הכנסות כלל או שההכנסות הן מינוריות ולכן הן פינו את המשרדים לחלוטין. רובן ניסו להגיע להבנות עם המשכירים, אך אם הן לא הצליחו לעצור את דרישות התשלום, לא הייתה להם ברירה אלא להפר חוזה ולהפסיק לשלם עקב חוסר באמצעים.

• ברור לחברות הללו שעקב הפרת החוזה, המשכיר יתבע אותם על הסכום הכספי שיה אמור לקבל מהעסק מרגע העזיבה ועד תום שנות השכירות על פי ההסכם. השוכרים שעוזבים מודעים לכך והם ייאחזו בסעיף נזקי קורונה כדי לדחות את התביעה.

• לאור חוסר הוודאות בנושא מגפת הקורונה והמצב הכלכלי הקשה, מי שחוזה השכירות שלו הסתיים בתקופה זו, החליט לצאת מהמשרדים. החשיבה היא בשלב הראשון לצאת מההסכם שעלול לכבול את השוכר לעלויות גבוהות לאורך שנים רבות. לכן ההעדפה היא לעבוד מהבית,

במקרים חריגים לשכור משרד על פי תעריף יומי ובעוד כמה חודשים, או שנה בהתאם לשינויים שיקרו במשק לקבל החלטה אם לשכור משרד אחר או לא.

• או לחלופין אם הסתיים החוזה, אפשר להיכנס למשא ומתן עם המשכיר ולחדש את החוזה לתקופה קצרה יותר, עם פחות אופציות לטווח הארוך ובעלות חודשית מופחתת.

בשנים האחרונות נבנו הרבה מאד משרדים בערים המרכזיות, מגדלי המשרדים רבי הקומות צצו בכל מקום ועד לא מכבר התפוסה שלהם הייתה מלאה או די מלאה.

לאור המציאות החדשה, מי שמעוניין לשכור כעת משרד, יצליח להפחית באופן משמעותי את העלויות החודשיות. זו דרך שמתאימה מאד לשוכרים חדשים וגם עבור מי שעוזב משרדים בשטח עצום ומחפש כעת משרדים קטנים הרבה יותר, בעיקר עבור ההנהלה כיוון שמרבית העובדים ממשיכים לעבוד מהבית.

לאור המציאות העכשווית והמצב הכלכלי הבעייתי, אנשי עסקים רבים מנצלים זאת ומעוניינים לרכוש כעת את המשרדים שאותם הם שוכרים, או משרד אחר בבניין חדש. עקב המצוקה הכלכלית וחוסר היציבות בתזרים המזומנים, בעלי נכסים רבים מעדיפים למכור במחיר נמוך יותר ולהישאר עם כסף בחשבון הבנק ולכן זו הזדמנות מצוינת עבור שני הצדדים, לבצע כעת עסקת נדל"ן מסוג זה.

מצוקת הדיור בישראל מחריפה משנה לשנה כיוון שמספר התחלות הבנייה הוא נמוך מאד ולכן בקרוב יהיה קשה להשיג דירה לרכישה. לאור הכמות הגדולה של המשרדים שחלקם ננטשים, קיימת חשיבה הטעונה אישור של הגורמים המוניציפליים להפוך חלק מהמשרדים לדירות באזורים המתאימים לכך.

עקב העובדה שרוב העובדים אינם מגיעים למשרדים, קיים אפקט דומינו על עסקים קטנים שהתפרנסו מהעבודה עם המשרדים הללו, כמו לדוגמה חברות ניקיון, שליחים, מסעדות, ספקי ציוד משרדי, אנשי מקצוע כמו טכנאי מיזוג אוויר ועוד.